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广州住房公积金新政 看上去很美?

广州住房公积金新政 看上去很美?

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广州住房公积金新政 看上去很美?
* 来源 : 信息时报 * 作者 : 广州住房公积金 * 发表时间 : 2015/06/12 * 浏览 : 22
      从6月8日开始,广州调整公积金贷款政策,包括购买首套房首付不低于二成。首套贷款还清,购买二套房首付不低于三成,首套未还清,购买二套首付不低于四成等政策。业内人士表示,新政对于改善性需求买家可以降低置业门槛,但是广州公积金额度一向比较紧张。所以,虽然新政对楼市有利好,但也需要放松额度。
公积金贷款新旧政策对比
      据了解,调整后的公积金贷款政策,在住房套数的认定标准、贷款最高额度、暂停发放第三套住房贷款等方面均无任何变化。那么新政的变化究竟在哪里,首付少了多少?而贷款利率又比之前高了多少呢?信息时报记者就此展开对比。
申请公积金贷款门槛
      旧政
      广州市常住户口的,申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上(含6个月);非广州市常住户口的,申请住房公积金贷款时已连续缴存住房公积金12个月以上(含12个月)。
      新政
      在广州连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款 。
      变化:申请门槛降低,不再区分常住户口和非常住户口。
 公积金贷款首付比例(首套房)
      旧政
      购买首套房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的,首付款比例不低于20%;购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的,首付款比例不低于30%。
      新政
      只要是首套房就能最低20%首付。
      变化:取消了对购房面积的限制。
公积金贷款首付比例(二套房)
      旧政
      购买第二套房的家庭,首付款比例不低于60%,基准利率1.1倍。
      新政
      拥有一套房但无贷款记录或者拥有一套房且已结清贷款的家庭,申请公积金贷款买二套房,最低首付比例为30%;拥有一套房但未结清贷款的家庭,申请公积金贷款买房,最低首付款比例为40%,基准利率1.1倍。
     变化:二套房首付比例大大下降。
贷款额度计算公式
     旧政
     账户余额×2+月缴存额×到退休年龄月数×4。
     新政
     账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数。
     变化:计算公式相对缩紧,更注重账户余额。
     贷款案例
     假设李小姐已经工作三年,要购买一套100平米的房子,她每月所交的公积金为400元,还有31年退休。按照新政,则她能申请到的贷款为:400×36×8+400×31×12=264000元。
      而按照之前的政策,她可以申请到的贷款则为:400×2+400×31×12×4=624000元。按照公积金贷款最高50万的规定,则李小姐能够最多贷得50万。
     影响:公积金新政难刺激楼市
      目前广州楼市反弹可以说是北上广深等一线城市中最慢的,公积金新政是否会刺激广州房价上涨?不少业内专家都认为,公积金新政对楼市的影响有限。
       部分政策难实施
      方圆地产首席分析师邓浩志表示,第一,首套首付2成为旧政策重复,且几乎无法实现,目前个人公积金贷款额度上限为40万,即夫妻上限只能贷80万,如果房价超100万,则首付2成根本无法做到,以目前政策更多只能采用混合贷款。
      其次,不少楼盘仍然软抵制公积金,即采用公积金贷款给予折扣更少,选公积金购房成本更高。再次,缴存6个月以上即可申请,二套房三成首付、二次贷款四成首付,均有正面影响,但影响面有限,对市场推动不会太明显。不过,他认为,调整可贷额度体现了义务与权利对等避免投机性缴存行为,值得肯定。
      实际受惠群体不多
      满堂红市场部高级经理周峰分析,本次公积金政策的调整,实际上受惠的群体并不多,特别是把偏重点从“月缴存额”转去“帐户余额”后,提倡“多存少取”的原则,将令每半年提取一次公积金的用户和刚毕业不久的年轻人无法获取公积金的最高上限(个人50万元、家庭80万元)。
      此外,虽然公积金跟随央行“3·30”政策操作,允许拥有一套住房并已结清相应贷款的客户再买房首付三成,但以今年前五个月广州总体二手住宅套均总价162万元/套为例,即使公积金中心能完全满足家庭为单位的80万元放款,客户仍旧需要拿出82万元来作为首期款(达到近五成),这跟“首付三成”形成矛盾。而且,公积金的“认房又认贷”会导致未售出现有住房的客户必须按基准利率的1.1倍支付利息,压力相当大。
      额度非常紧张
      公积金新政“看上去很美”但是实际效果有限。公积金的政策虽然较商业贷款宽松但是额度非常紧张,申请公积金贷款需要排队轮候比较长的时间,导致愿意接受公积金贷款的楼盘减少。另外,能够享受公积金低首付利好的人不会太多。这一点与前面周峰的分析是同一道理。